Términos, organismos y leyes que aparecen cuando estás resolviendo una propiedad con problemas. Definiciones claras, en español, con enlaces a las fuentes oficiales.
Oficial público encargado del registro, inscripción y archivo de propiedades en Chile. Cada comuna tiene su propio CBR territorial. Toda compraventa, hipoteca, embargo, gravamen o cambio de dominio debe inscribirse ante el CBR correspondiente al lugar donde se ubica el inmueble para tener efecto frente a terceros.
Fuente oficial: conservadores.cl
Organismo autónomo chileno encargado de administrar y fiscalizar los impuestos internos, incluido el impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones (Ley 16.271). Es donde se declara el patrimonio del causante tras un fallecimiento y se paga el impuesto que corresponda antes de inscribir la propiedad a nombre de los herederos.
Fuente oficial: sii.cl
Trámite legal obligatorio en Chile para que los herederos puedan disponer de los bienes de una persona fallecida. Se tramita gratis ante el Registro Civil cuando no existe testamento (sucesión intestada) o ante el tribunal civil competente cuando sí lo hay (sucesión testada). Sin posesión efectiva, no se puede vender ni transferir la propiedad heredada.
Procedimiento judicial mediante el cual un copropietario puede obligar a dividir o liquidar un bien común, aun contra la voluntad de los demás. Se basa en el principio del Art. 1317 del Código Civil: nadie está obligado a permanecer en la comunidad. El tribunal designa un partidor que tasa la propiedad y dispone su venta o adjudicación.
Contrato mediante el cual un heredero o copropietario transfiere a un tercero su cuota en una comunidad hereditaria o copropiedad. Permite a un copropietario "salir" sin necesidad de esperar la venta total del bien. Es una herramienta frecuente para resolver situaciones trabadas cuando otros comuneros se niegan a vender.
Régimen patrimonial por defecto en los matrimonios chilenos. Los bienes adquiridos durante el matrimonio pertenecen a ambos cónyuges por partes iguales, independientemente de a nombre de quién estén inscritos. Al disolverse (por divorcio o muerte), los bienes deben liquidarse. Alternativas: separación total de bienes, participación en los gananciales.
Publicación oficial del Estado chileno donde se publican las leyes, decretos y actos administrativos que requieren conocimiento público. En expropiaciones, la publicación del acto expropiatorio en el Diario Oficial marca el inicio del plazo de 30 días hábiles para reclamar el monto de la indemnización.
Fuente oficial: diariooficial.interior.gob.cl
Decreto Ley de 1978 que regula el procedimiento de expropiación en Chile. Establece los derechos del propietario expropiado: indemnización justa, reclamo judicial del monto (30 días hábiles desde la publicación), derecho a la entrega material diferida y derecho al daño al remanente en expropiaciones parciales.
Texto oficial: BCN — Ley Orgánica de Expropiaciones
Norma chilena que regula el impuesto a la herencia. Establece tramos progresivos (de 1% a 25%) sobre el valor del patrimonio asignado a cada heredero, con exenciones y deducciones según el grado de parentesco. Es administrada por el SII y se declara vía Formulario 4423.
Texto oficial: BCN — Ley 16.271
Principio jurídico que establece que "Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión". Es la base legal de la partición forzada y permite a cualquier copropietario solicitar la división judicial de un bien común.
Texto oficial: BCN — Código Civil
Declaración jurada que deben presentar los herederos ante el SII para determinar el impuesto a la herencia. Incluye el inventario de bienes del causante, las asignaciones a cada heredero, las deducciones y el cálculo del impuesto a pagar. Es un requisito previo a la inscripción de la propiedad a nombre de los herederos.
Información oficial: SII — Declaración jurada de herencias
En Chile, el tribunal civil con jurisdicción sobre el territorio donde se ubica la propiedad. Es el tribunal ante el cual se presentan demandas de partición, reclamos de expropiación, regularización de títulos, tercerías de dominio y muchas otras acciones vinculadas al derecho inmobiliario. La competencia territorial se determina por la ubicación del inmueble, no por el domicilio de las partes.
Derecho real chileno regulado en los Arts. 764 y siguientes del Código Civil: permite a una persona (usufructuario) usar y gozar de un bien ajeno con cargo de conservarlo en su forma y sustancia. Puede constituirse por contrato, testamento o ley, y se inscribe en el CBR cuando recae sobre bienes raíces. El más común en planificación sucesoria es el usufructo vitalicio que termina con la muerte del usufructuario.
Dominio sobre un bien sin las facultades de uso y goce, que están cedidas a un usufructuario. El nudo propietario tiene la titularidad jurídica pero no el control material del bien. Al extinguirse el usufructo (por muerte del usufructuario, plazo, renuncia o resciliación), el nudo propietario consolida automáticamente el dominio pleno, sin necesidad de nuevo trámite.
Derecho real de garantía sobre un inmueble que asegura el pago de una deuda. Se constituye por escritura pública y debe inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces para tener efecto. Si el deudor no paga, el acreedor puede iniciar el cobro ejecutivo y rematar la propiedad. La hipoteca es la garantía típica de los créditos bancarios para compra de vivienda en Chile.
Medida judicial que afecta uno o más bienes del deudor para garantizar el cumplimiento de una sentencia. En inmuebles, el embargo se inscribe en el CBR e impide al propietario disponer libremente del bien (vender o hipotecar) hasta que se levante. No equivale a pérdida del dominio: el dueño sigue siéndolo, pero con restricciones. Puede levantarse pagando la deuda, mediante acuerdo con el acreedor o ganando una tercería de dominio.
Modo de adquirir el dominio de un bien por la posesión continua y exclusiva durante un período de tiempo establecido por la ley. En Chile, la prescripción adquisitiva ordinaria de inmuebles requiere 5 años de posesión regular (con justo título y buena fe), y la extraordinaria 10 años sin esos requisitos. Es el fundamento jurídico de varias vías de regularización, incluido el DL 2.695.
Ocupación de un inmueble por mera tolerancia o ignorancia del dueño, sin contrato escrito ni título alguno que la justifique. Está regulado en el Art. 2195 inc. 2 del Código Civil. El propietario puede ejercer una acción de precario ante el tribunal civil para obtener la restitución del inmueble. Es la vía típica para recuperar una propiedad ocupada por un familiar, amigo o conocido sin acuerdo formal.
Contrato gratuito en que una persona entrega a otra una cosa no fungible (típicamente un inmueble o vehículo) para que use de ella, con cargo de restituirla. Está regulado en el Art. 2174 del Código Civil. Se diferencia del arrendamiento en que es esencialmente gratuito; del precario en que existe un acuerdo (aunque sea verbal). Si el comodatario se niega a restituir, el dueño debe ejercer la acción judicial de restitución contractual o, si no se acredita el comodato, la acción de precario.
Decreto Ley de 1979 que crea un procedimiento administrativo ante el Ministerio de Bienes Nacionales para regularizar el dominio de inmuebles de menor avalúo cuya posesión material lleva al menos 5 años continuos. Permite saneamiento sin demanda judicial cuando no hay opositores. Tras la inscripción en el CBR, terceros con mejor derecho pueden ejercer acciones durante 1 año (Art. 26 DL 2.695).
Texto oficial: BCN — DL 2.695
Parte de la herencia que la ley reserva obligatoriamente a los herederos forzosos del causante (descendientes, ascendientes y cónyuge sobreviviente). En Chile equivale a la mitad del haber hereditario, llamada "mitad legitimaria" (Art. 1184 del Código Civil). El causante no puede disponer libremente de ella por testamento ni donación. La otra mitad se reparte en cuarta de mejoras y cuarta de libre disposición.
Cuarta parte del haber hereditario que el causante puede distribuir entre sus descendientes y cónyuge con relativa libertad, mejorando la asignación de alguno por sobre los demás. Es una herramienta clave para favorecer a un hijo con discapacidad, al cónyuge que cuidó al causante, o para asignar bienes específicos. Se asigna por testamento y debe respetar la legítima de los demás legitimarios.
Deber legal de los herederos legitimarios (descendientes y cónyuge) de traer al cálculo de la herencia el valor de lo recibido en vida del causante por donaciones revocables o irrevocables (Arts. 1198 ss. del Código Civil). Sin liberación expresa, una donación en vida a un hijo se computa contra su legítima, lo que puede generar acción de inoficiosa donación si afectó la legítima de los otros hermanos.
Persona designada por el testador para velar por el cumplimiento de las disposiciones testamentarias. Tiene facultades para tomar posesión de los bienes, pagar deudas y legados, e incluso vender bienes si el testamento lo autoriza. Puede ser un heredero o un tercero ajeno a la sucesión. Su nombramiento se hace en el testamento.
Acción procesal que ejerce un tercero ajeno a un juicio ejecutivo para acreditar que un bien embargado le pertenece y obtener su exclusión del embargo. Es la vía típica cuando se embarga por error una propiedad de un tercero (por ejemplo, por homonimia o confusión con el deudor), o cuando un copropietario debe acreditar su cuota frente a un embargo dirigido contra el otro.
Valor que asigna el SII a un inmueble para efectos del impuesto territorial (contribuciones). Se actualiza periódicamente mediante reavalúos. Habitualmente es inferior al valor comercial de mercado, salvo en zonas de baja plusvalía. Es la base de cálculo del impuesto territorial y un dato referencial (no determinante) para tasaciones de hipoteca, compraventa y partición.
Ley chilena publicada en julio de 2022 que crea el procedimiento monitorio para juicios de arrendamiento de inmuebles urbanos cuando hay no pago de rentas o término del contrato. Reduce considerablemente los plazos de desalojo cuando el contrato está firmado ante notario y la deuda es clara. Incorporada a la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.
Texto oficial: BCN — Ley 21.461
Diligencia judicial mediante la cual un receptor judicial ejecuta la entrega forzada de un inmueble al propietario, con auxilio de Carabineros si es necesario. Es la última etapa del juicio de desalojo y se realiza solo cuando ya hay sentencia firme. Las cosas del ocupante se inventarían y, si no son retiradas, se llevan a embodegado a su costa.
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